Wijkontwikkeling via de WOM-aanpak: De commerciële waarde van achterstandswijken

Hoe krijg je als gemeente alle partijen in een probleemwijk op één lijn om gezamenlijk de buurt op een hoger plan te brengen? Bijvoorbeeld door middel van een Wijk Ontwikkelings Maatschappij, een model dat is ontwikkeld door Arcadis Heidemij Advies.
Wijkontwikkeling via de WOM-aanpak: De commerciële waarde van achterstandswijken

De Rotterdamse Witte de Withstraat en omgeving was nog

niet zo lang geleden een verpauperde wijk, beheerst door drugshandel en

prostitutie. Een wijk waar zelfs doorgewinterde Rotterdammers zich niet graag ’s

nachts op straat vertoonden. Tot de WOM er zijn intrede deed. De WOM, of Wijk

Ontwikkelings Maatschappij, is een door Arcadis Heidemij Advies ontwikkeld

instrument om achterstandswijken aan te pakken. Eigenlijk is het niets meer of

minder dan een vastgoedontwikkelingsmaatschappij, waarin lokale bedrijven

participeren om de buurt te herontwikkelen. In het geval van de Witte de

Withstraat namen tien lokale bedrijven, waaronder een bank, een reclamebureau,

een schoonmaakbedrijf en Arcadis zelf, elk voor 50.000 gulden deel aan de bv. De

gemeente Rotterdam is voor vijftig procent aandeelhouder van de WOM en

verdubbelt het bedrag dat de andere participanten inbrengen. De WOM kocht

gebouwen op en nam huurrechten van souteneurs over om prostitutie uit de panden

te krijgen. Via een versnelde procedure werden de bestemmingsplannen van sommige

panden gewijzigd om er snel allerhande andere activiteiten in onder te kunnen

brengen, zoals ateliers, een theater, een politiemuseum en restaurants.

Vervolgens werden sommige de panden te koop aangeboden aan de nieuwe

exploitanten. Overigens voert Arcadis Heidemij Advies ook vergelijkbare

projecten uit in Schiedam, Leeuwarden, Groningen en Enschede.

‘Een WOM is geen zaligmakend principe. Het is maar één van de manieren

waarop je bepaalde deelbelangen in een bedrijfsmatige aanpak kunt verenigen,’

zegt Hans van Dord, directeur van Arcadis Heidemij Advies. ‘Waar het om gaat is

dat iedereen in een wijk bepaalde deelbelangen heeft. Maar zolang ze zich

uitsluitend op hun eigen belang blijven richten, krijgen ze in de meeste

gevallen helemaal niets. Wij proberen alle betrokkenen ervan te overtuigen dat

ze een deel van hun eigenbelang dienstbaar moeten maken aan het groter

geheel.’

‘Juist in probleemgebieden zie je een gigantische verstrengeling van

deelbelangen van partijen die elkaar het liefst de kop zouden inslaan,’ vult

Arie Schippers, algemeen directeur Planontwikkeling van Arcadis, aan. Vaak tref

je in dergelijke wijken een bijna anarchistische situatie aan. Wij proberen er

in eerste instantie een structuur in te ontdekken. Stedelijke plannenmakers

staren zich vaak blind op hoe een bepaalde wijk uiteindelijk moet worden. Maar

voor je daarmee aan de slag kunt, moet je toch minstens weten wie de eigenaren

van de panden zijn, welke mensen in een wijk feitelijk de dienst uitmaken in een

wijk en wat voor belangen zij hebben.

Kan de gemeente niet zelf die panden

opkopen?
Van Dord: ‘Nee, want de gemeente heeft zelf ook een

deelbelang. Het in ontwikkeling brengen van achterstandswijken is te breed, te

ingewikkeld voor de politiek. Ze kan dat niet alleen. De gemeente beheert

slechts, maar heeft geen er geen belang bij panden economische te exploiteren.

Als de gemeente het over veiligheid in een buurt heeft, is ze eerder geneigd

meer blauw op straat te sturen dan de buurtbewoners mede-eigenaar van een wijk

te maken. Daarbij kan de gemeente wel een pand kopen, maar de enige die daar

beter van wordt is degene die dat gebouw toevallig bezit. In sommige situaties

is het killing wanneer dat geld bijvoorbeeld naar de Bahama’s vloeit en niet

wordt besteed aan de wijk die moet worden opgekrikt. Het aardige van de

WOM-constructie is nu juist dat het geld terugvloeit naar de wijk. De

participanten doen er dan ook niet aan mee om rijk te worden.’

De banken en andere ondernemingen willen hun investering in de

wijk toch ook zien renderen?
Van Dord: ‘Als dat het doel zou

zijn van de deelnemers kunnen ze hun geld wel op een betere manier beleggen dan

in een WOM. Natuurlijk hopen ze het geld van hun participatie terug te krijgen,

maar er is niemand in deze organisatiestructuur die denkt dat ze hun investering

kunnen verveelvoudigen. Projectontwikkelaars proberen in de regel hun risicotijd

zo kort mogelijk te houden. Hier is de risicotijd juist lang. Het vergt zeker

wel vijf of tien jaar voor een wijk structureel is verbeterd. De participanten

nemen een stukje sociale verantwoordelijkheid.’

Zien de buurtbewoners het niet voornamelijk als een

aangelegenheid van investeerders en ondernemers?
Schippers: ‘Ik

heb wel meegemaakt dat we tijdens een informatiebijeenkomst de tafels op hun

kant moesten zetten om ons te beschermen tegen wat wijkbewoners allemaal naar

ons hoofd gooiden. Maar als je je communicatie open houdt, krijg je de mensen

wel de trajecten in. De betrokkenheid van de buurtbewoners is het primaire

uitgangspunt. Op den duur moet de wijk immers weer aan hen worden overgedragen.

Het is dan ook niet alleen zaak committment te hebben van de ondernemers, maar

ook van de buurtbewoners. Dat kan op veel manieren vorm krijgen. Als je

bijvoorbeeld een flatgebouw hebt met veertig woningen, waarvan de helft

leegstaat, kun je de afspraak met bewoners maken dat als het lukt door

gezamenlijk de boel netjes te houden nog tien woningen te verhuren, de huur met

acht procent omlaag gaat.’

Kan iedere achterstandswijk via een WOM worden

aangepakt?
Van Dord: ‘Nee. Sommige gemeenten hebben ons al

benaderd met de mededeling: doe mij maar een WOM. Maar zo werkt het niet. Het is

een vehikel dat je gebruikt om een negatieve spiraal te doorbreken. In de

binnensteden zit de slagkracht in de vastgoedtransacties. Maar in bijvoorbeeld

de Rotterdamse wijk Hoogvliet, vlak onder de rook van Pernis met veel

woningwetwoningen, ligt dat veel moeilijker. Daar kun je met veel minder

partijen werken. Je kunt niet zomaar horecagelegenheden in panden onderbrengen.

In zo’n wijk is het niet logisch om een WOM in het leven te roepen. Maar dat wil

niet zeggen dat je geen vormen van niet-vrijblijvende samenwerking kunt

definiëren.’

Schippers: ‘Minister Van Boxtel van Grotesteden- en Integratiebeleid

heeft herhaaldelijk verklaard het werk terug te willen brengen naar de wijk.

Daar zijn mogelijkheden te over voor. Maar die worden nog nauwelijks benut. Zo

zijn er in Arnhem flatgebouwen met boxen die voor een deel leegstaan en waar

voor een ander deel onduidelijke activiteiten plaatsvinden. Mensen willen vaak

niet in de onderste laag van een flat wonen vanwege de overlast van die boxen.

Waarom zou je als woningbouwvereniging de boxen en de daar bovenliggende

woningen commercieel exploiteren? Zet daar wat leuke bedrijfjes in met

werkgelegenheidstrajecten. Er is een schoonmaakbedrijf die daar wil in wil

participeren en die ervoor kan zorgen dat die boxen op een nette manier worden

gebruikt. Maar de woningbouwverenigingen zijn die manier van denken niet gewend.

Een paar weken geleden hoorde ik van een woningcorporatie die aandelen uitgaf

aan de huurders om op die manier hun belang bij hun woonomgeving op peil te

houden. Dat soort dingen gebeuren nog veel te weinig.’/Eric de

Kluis

Geef je reactie

Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn. Heb je nog geen account, maak dan hieronder een account aan. Lees ook de spelregels.