Registreren Waarom moet u zich registreren voor deze site? Lees meer

De kritiekloze trend van de multifunctionele accomodaties (mfa's)

Er schijnen al 1500 multifunctionele accomodaties (mfa’s) te bestaan. Kennelijk leeft dit soort maatschappelijk vastgoed. Maar met zijn allen in een karakterloze nieuwbouwdoos gaan zitten, is vaak niet de beste oplossing. Het kost een boel geld en beperkt de flexibiliteit.
De kritiekloze trend van de multifunctionele accomodaties (mfa's)

'De mfa zal de leefbaarheid vergroten', 'Het is de natuurlijke ontmoetingsplek voor de wijk' en 'Een goede naam voor ruimtes is heel belangrijk.' Het zijn zomaar wat citaten uit diverse mfa-nieuwbouwplannen. Vaak wordt onvoldoende nagegaan wat nu echt het probleem is, waardoor men aan een mfa is gaan denken. Maar is een multifunctionele accommodatie, een mfa, wel echt de oplossing?

Afzonderlijk
Een mfa zou eraan moeten bijdragen dat elke organisatie die erin trekt beter presteert dan in een afzonderlijk gebouw. Dat kan als een mfa ruimten kent, die afzonderlijke organisaties zich niet kunnen veroorloven. Bijvoorbeeld omdat ze anders te duur zijn of te weinig gebruiksuren per week kennen. Voordeel van een mfa kan ook zijn dat mensen uit organisaties met elkaar in contact komen en gaan samenwerken om gemeenschappelijke ruimten optimaal te benutten. Daarnaast is het logisch dat gemeenschappelijke ruimten of voorzieningen, omdat ze in een gezamenlijk gebouw zitten, makkelijker zijn te gebruiken zijn. Ze zijn namelijk vlakbij, binnendoor bereikbaar en dus is de drempel voor gebruik laag. De vraag is in welke mate deze voordelen in de praktijk ook echt worden ‘genoten’ en wat de prijs is die daarvoor wordt betaald.

Duurder
Een mfa betekent extra kosten vanwege de afgedwongen uniformiteit en de gezamenlijke schaalgrootte. Want juist om verschillende functies te huisvesten én het geheel multifunctioneel te gebruiken, is het ontwerp moeilijker en dus duurder. Bovendien wordt de ruimtewinst van dubbelgebruik van vierkante meters deels opgesoupeerd door extra interne verkeersruimten. Die zijn nodig om de afzonderlijke functies te kunnen ontsluiten en te verbinden.
Ook in exploitatie en beheer zijn mfa's duurder dan bijvoorbeeld drie afzonderlijke gebouwen. In aparte gebouwen zijn het namelijk vaak de medewerkers zelf die kleine beheerklusjes opknappen. Zo doet de groepsleidster zelf de voordeur open en weet zij ook wie ze kan binnenlaten en wie niet. Bij een grote mfa komen echter bezoekers voor meerdere organisaties. Dat vergt meer afstemming en algemeen beheer: er zijn conciërges, beheerders, programmeurs en coördinatoren nodig. Dat maakt de overheadkosten explosief groter. Daarnaast ontstaat meteen een probleem als een van de (toekomstige) gebruikers afhaakt: dat vertraagt het ontwerp of er is een nieuw nodig. Bovendien kost ook moeilijk te vullen leegstand extra geld. Zowel bij de ontwikkeling als in het gebruik is er dus sprake van extra risico.

Stiefmoederlijk
Gemeenschappelijke faciliteiten kosten geld, maar zijn van niemand. Ze behoren niet tot de kern van de afzonderlijke functies van de separate organisaties. Een stiefmoederlijke behandeling dreigt. Zo verwordt het gemeenschappelijke interne en overdekte schoolplein van twee basisscholen juist tot niemandsland en tot last in plaats van lust. Je kunt er heel veel mee doen, maar er gebeurt heel weinig. Het café mag bijvoorbeeld geen eigen uitbater hebben of is te sterk gebonden aan het beleid van niet-horecapartners in het gebouw. Op conciërges en de schoonmaak van de grote hal moet vooral worden bespaard worden, omdat de bijdrage aan de afzonderlijke functies niet zo helder is. Iets samen ondernemen? Dat is eerder uitzondering dan regel.

Vloerbedekking
Hoe flexibel is de mfa trouwens? Dat is wel eens lastig. In een mfa kan een organisatie niet zomaar zelf besluiten de kleurstelling te veranderen of op andere tijden open te gaan. En ook niet om nieuw publiek aan te trekken of zonder afstemming de vloerbedekking te veranderen. De mfa is dus bepaald minder flexibel. Dat kan het sterk functioneren van de afzonderlijke organisatie in de weg staan en daarmee ook de kracht van de mfa als totaal.
Tot slot betaalt de openbare ruimte een prijs. Als alle levendigheid zich achter de gevel van de mfa bevindt, dan wordt het een groot doods element in de straat. Immers: iedereen zit binnen. Je ziet het effect ook bij overdekte winkelcentra: binnen kan het druk zijn, maar op straat is het leeg en onaantrekkelijk geworden. En dat is nogal strijdig met het doel van de mfa: het bevorderen van ontmoeting en levendigheid.

Warenhuis
Een mfa is vergelijkbaar met een overdekt winkelcentrum: tussen een winkelstraat en een warenhuis in. Huisvesting, entree en enkele voorzieningen worden gedeeld, maar verder runnen autonome organisaties elk hun eigen zaak. Maar winkelstraat en warenhuis zijn verschillende concepten. Zo heeft De Bijenkorf één kassasysteem, één huisstijl en haar eigen Drie Dwaze Dagen. Winstgevende afdelingen dragen bij aan de minder presterende, maar smaakmakende activiteiten. In de winkelstraat is het al heel wat als er, naast de kerstversiering, ook eens per jaar een braderie is.
Toch valt op dat veel partijen van een mfa verwachtingen hebben als was het een warenhuis, terwijl het op zijn best een winkelcentrum is. Daarom is het goed om kritisch te kijken naar ‘de oplossing mfa’. Er zijn namelijk alternatieven. Zoals pleinen, met daaraan meerdere organisaties, in plaats van alles in één gebouw. Voor betere samenwerking of benutting van elkaars voorzieningen heb je dan wel wat extra’s nodig. Dat zou een goede openbare ruimte kunnen zijn. Of een straatmanager. Maar ook dan telt de vraag: wat verwacht je eigenlijk?

Automatisch
Natuurlijk is het verstandig om meer samen te doen als het draagvlak voor voorzieningen kleiner wordt. Maar betere benutting van het bestaande, betekent niet automatisch dat je dus in één gebouw moet. Vooral niet als dat juist duurder uitpakt dan de optelsom van bestaande voorzieningen. En minder mee kan bewegen met veranderende omstandigheden. En ook nog als grote karakterloze doos afbreuk doet aan eigenheid, herkenbaarheid en variatie.

Bert Runhaar, adviseur Maatschappelijk Vastgoed, gemeente Amsterdam
Dit artikel is op persoonlijke titel geschreven

Bron: Foto: Tjapko de Heus/ANP

Bert Runhaar, adviseur Maatschappelijk Vastgoed, gemeente Amsterdam

Gerelateerde tags

2 reacties

  • no-profile-image

    Jasper van der Wal

    Veel van de kritiekpunten ben ik het mee eens, al slaan ze vooral op het mismanagement van verwachtingen. Er zijn veel goede voorbeelden van MFA's. Ik denk dat het allemaal begint bij een gedeelde visie op wat samenwerken in positieve zin kan betekenen. Top-down MFA's lijken mij minder succesvol (al heb ik dit niet onderzocht).

    Uit een onderzoek van Chris Gaasbeek (MRE-UvAmsterdam) dat ik begeleidde bleek dat gebruikers zeker meerwaarde zien in de MFA-situatie ten opzichte van stand-alone. Zie ook:
    http://jaspervanderwal.ikbenvannimwegen.nl/2010/07/10/artikel-real-estate-magazine/

  • no-profile-image

    Michiel Borgman

    De kritiekloze hype is alweer voorbij; in Tilburg zullen we over een jaar onze tax aan MFA's bereikt hebben. Verspreid over de stad staan er dan enkele grotere en kleinere MFA's en kleinere wijkaccommodaties. Nieuwe trend (of hype?) de buurtkamer, satelliet etc. Ik vraag me af in hoeveel gemeenten er nu nog werkelijk plannen gemaakt worden voor nieuwe MFA's. Economsiche crisis en zo..... Is de werkelijkheid niet dat er MFA's staan, en dat er nog een aantal in realisatiefase is, en dat het dan voorbij is?

    We weten allemaal dat de aanleidingen om MFA's te realiseren nogal down to earth zijn - letterlijk: er is een stuk grond, of oud gebouw beschikbaar al dan niet door herstructurering, bestaande stand alone locaties voldoen niet meer etc. Maar zelden is de doorslaggevende reden "de leefbaarheid" "de sociale stijging" of de "sociale cohesie". Ze worden vaak als metadoel over de plannen geplakt, maar worden zelden concreet gemaakt, en zijn meestal ook niet sturend voor het (gezamenlijke) werk van de deelnemende partners.

    Maar goed, ze staan er dus, die MFA's . Gelukkig lang niet allemaal karakterloze nieuwbouwdozen, zoals Bert Runhaar stelt.

    1. Wees realistisch over de meerwaarde die de MFA kan opleveren. Beter een goed bedrijfsverzamelgebouw zonder pretenties dan een MFA die pretenties niet waar kan maken. Wie weet wat er in het bedrijfsverzamelgebouw opbloeit, trouwens....
    2. Het minste dat je van partners mag verwachten (klopt, Bert) is dat ze ieder op zich even goed presteren als in de oude situatie en liefst beter. Lastig vast te stellen misschien, want de wereld draait door, maar OK.
    3. Concrete meerwaarde mag je verwachten voorzover partners qua opdracht iets met elkaar hebben - en je daar als gemeente ook daadwerkelijk op stuurt, met geld of anderzins.
    4. Een trekker - mens met gezag - binnen de MFA kan helpen. Hoeft geen chef MFA te zijn, als hij of zij maar commitment en samenwerking tussen partners (management en werkvloer), omgeving, bewoners en gemeente tot stand kan brengen. Een opbouwwerker nieuwe stijl?
    4. Dé MFA bestaat als oplosing niet. De term MFA zegt bijna niets (meer), want inderdaad, het kan ook gaan om een plein, straat, buurt waar meerdere partners een locatie hebben. Het zou zelfs kunnen gaan om de locatie van een van de partners, waar de anderen (en de bewoners, cliënten!) gemakkelijk over de vloer komen.

    Zolang het natuurlijk maar niet zo'n karakterloze nieuwbouwdoos is..........

    Michiel Borgman, senior Welzijn en Zorg, gemeente Tilburg

Of registreer je om te kunnen reageren.

Zorgwelzijn is een uitgave van Bohn Stafleu van Loghum, onderdeel van Springer Media B.V.
Voorwaarden